Il 2002 è stato un altro anno in espansione per il mercato immobiliare americano. Stimolate dai tassi più bassi degli ultimi 40 anni le vendite di nuove case sono cresciute di circa il 14% mentre quelle di case esistenti di oltre il 6%. Il cuore della Credit Bubble si annida oramai proprio nel finanziamento al settore immobiliare ovvero nella crescita della finanza strutturata legata ai mutui delle case.

Il settore immobiliare ha contribuito fortemente nel corso dell'ultimo anno a sostenere i consumi attraverso il fenomeno (di massa) di rifinanziamento del mutuo, fenomeno del quale abbiamo già parlato in diversi articoli durante il 2002. Più in generale, la finanza strutturata ha alimentato negli ultimi anni una massiccia crescita del debito di sistema e nel 2002 ha avuto un ruolo determinante nel riuscire a mantenere la speculazione immobiliare su livelli indubbiamente molto preoccupanti.

Secondo Doug Noland di prudentbear.com la finanza strutturata legata alle cosidette GSE, imprese sponsorizzate dal governo, è cresciuta nel 2002 del 10.6% (780 B di dollari) fino a un totale di 7.84 trilioni di dollari (+92% in 19 trimestri). La scomposizione della crescita complessiva vede una crescita delle attività in bilancio delle GSE pari al +9% (208 B), degli agency mortgage backs pari al +12% (339 B) e delle asset backed securities pari all'+11%, (233 B).

Il ratio di struttura finanziaria, dato invece dalla crescita totale delle tre componenti esaminate diviso l'aumento del credito non finanziario/non federale è stata del 77% nei primi tre trimestri del 2002, contro il +54% del 1997 e il +56% del 2000. La crescita dei mutui sempre rapportata allo stesso denominatore ammonterebbe nel terzo trimestre del 2002 all'88%, contro il 63% nel 2001, il 49% nel 2000, e il 39% nel 1997. In un solo trimestre, sempre il terzo del 2002, la crescita totale dei mutui (pari a 235 B di dollari) eguaglia quella media annuale del periodo 1988-1997 (222B). In 19 trimestri (poco meno di 5 anni), il totale di nuovi mutui è stato pari a 3 trilioni di dollari ed ha eguagliato la crescita dei 13 anni precedenti!!

Fonte: Prudent Bear, Credit Bubble Bulletin

Nella creazione del debito legato al settore immobiliare si nasconde, secondo Noland, uno dei più grossi squilibri dell'economia. Le cifre coinvolte come si può notare sono enormi e la capacità del sistema di sostenere il trend richiede oramai, al pari di ogni schema di ponzi, continue e massicce iniezioni di liquidità. La capacità di reggere a una pericolosa inversione dello stesso ovviamente è ancora più problematica e diventerà presto un fenomeno da seguire con particolare attenzione.

Le autorità ufficiali non sembrano mostrare alcun segno di preoccupazione. Come era successo per la bolla speculativa azionaria, l'aumento eccessivo dei prezzi delle case e del debito legato al settore immobiliare non nasconde per le autorità alcun problema reale di fondo. Parafrasando le affermazioni di Greenspan del 2002 in merito alla bubble azionaria, le bolle sono identificabili solo dopo le scoppio. Per ora il fenomeno è visto addirittura positivamente (del resto crea ricchezza, per quanto illusoria come quella della bubble azionaria) ed è quindi favorito. Se quindi l'assunzione da parte delle famiglie di un livello di debito eccessivo superiore alle proprie possibilità di reddito future non solleva la preoccupazione del banchiere centrale americano, presumiamo che l'aumento esponenziale dei bilanci delle GSE sia largamente apprezzato, più di quanto possa essere per un azionista di quelle stesse società che nel giro di pochi anni ha visto i propri titoli apprezzarsi in borsa del 400-500%. Del resto l'intero fenomeno trova un diretto legame con la crescita finanziaria del GDP sperimentata negli ultimi 2 anni.

Sempre secondo Noland il contante estratto nel 2002 dal valore nominale delle case ammonterebbe a 170 B di dollari, ben l'1,7% del GDP, cifra utilizzata prevalentemente per sostenere i consumi. L'aumento di debito che ha sostituito il prelievo di cash sul valore della casa non sarà facile da ripagare in caso di recessione. Di fatto molti americani si stanno indebitando a fronte di un valore della casa gonfiato. Uno storno dei prezzi delle case di appena il 15%-20% lascerebbe una buona percentuale di proprietari della casa per una quota pari al 10% (contro il 90% costituito da un mutuo ancora da ripagare) indebitati per un valore maggiore di quello reale. Proprio secondo le cifre riferite oggi alla tavola rotonda di Barron's da Marc Faber, il 40% delle famiglie americane possiederebbe appena il 10% del valore nominale della propria casa. La fine del boom immobiliare, a causa di un rialzo dei tassi, spazzerebbe via finanziariamente, portandole al fallimento, gran parte di queste famiglie non in grado di ripagare il debito di cui si sono fatte imprudentemente carico.

Come dichiarato dalla MBA, la Mortgage Bankers Association, nell'ultimo periodo dell'anno si è già visto un nuovo record di chiusure anticipate dei mutui pari all'1,15% dei mutui esistenti. In altre parole molte famiglie sono già in grosse difficoltà nel pagamento delle proprie rate e la banca è costretta a riprendersi la casa, cancellando il debito. Secondo la MBA questo numero rappresenterebbe un picco e la ripresa economica dovrebbe rimettere a posto le cose. Le lenti colorate di rosa non sono un'optional per certe autorità coinvolte nella bolla speculativa, sono quasi un dovere alla pari di un abito sartoriale e di una cravatta di ottima fattura. La confusione sulle relazioni di causa effetto in merito a molti fenomeni economici presto o tardi porterà in superficie i veri squilibri che sottostanno alla crescita esponenziale della finanza strutturata. Il problema del debito, che negli ultimi mesi ha coinvolto una fetta di debitori sempre più marginali non in grado di sostenere un'inversione di tendenza nei prezzi, continuerà in questo scenario a costituire di fatto un impedimento alla ripresa economica.

Mentre il numero di nuove case aumenta di trimestre in trimestre battendo ogni record precedente, alimentando l'illusione che il mercato immobiliare stia scontando una ripresa economica in atto, cresce al contempo anche l'offerta potenziale di domani il cui assorbimento, soprattutto nel caso di interesse più alti, potrebbe essere altamente problematico. Le scorte di nuove case sono in rialzo del 9% anno su anno, al più alto livello dall'agosto del 1996, mentre quelle di case esistenti sono in rialzo del 12% al più alto livello visto dal 1998.

Esattamente come è avvenuto per il mercato azionario, la crescita degli asset immobiliari a due cifre accompagnata da un aumento dell'offerta degli stessi troverà presto o tardi un brusco arresto ed eventualmente una inversione di tendenza piuttosto scomposta. Di certo la crescita a due cifre è insostenibile ed è destinata a trovare una lunga pausa. Finora non è successo. L'esuberanza del mercato immobiliare USA ha superato per estensione temporale quella giapponese di inizio anni novanta, dove la bolla immobiliare scoppiò appena un paio di anni dopo quella del mercato azionario. Del resto all'epoca i giapponesi non avevano potuto godere delle complesse formule finanziarie odierne e dei complessi prodotti finanziari di cui gode la finanza strutturata americana di oggi. Siamo tuttavia dell'idea che nel 2003 dovremmo assistere se non allo scoppio vero e proprio, ai primi inequivocabili segnali di rallentamento del settore. Come dimostra il grafico seguente, relativo al totale del credito di sistema, il livello di debito di sistema è oramai troppo elevato perché si possa continuare ad avere una espansione analoga a quella vista finora.

Fonte: Prudent Bear, Credit Bubble Bulletin

Il debito infatti produce interessi che a loro volta succhiano molte risorse reali e molti risparmi del sistema. Nel lungo termine questo avviene a discapito del sistema economico nel suo complesso e a tutto vantaggio, purtroppo, di quella che Nelson Hultberg definisce, in un suo recente articolo, la Paper Aristocracy.

Lo Staff