I dati della Housing Bubble

(02/04/2002) C'è un problema non indifferente che caratterizza l'apparente ripresa economica americana.
L'abbiamo ripetuto diverse volte: il debito delle famiglie e delle imprese, che il rallentamento economico avrebbe dovuto ridimensionare, ha continuato a crescere nonostante la recessione e da qualche mese sta indubbiamente sostenendo, a scapito della situazione finanziaria del settore privato, questa prima fase della ripresa economica.

Uno degli indici che viene seguito con maggiore attenzione per monitorare il livelllo di attività economica è quello della vendite di case esistenti (Existing Home Sales). La settimana scorsa il dato mensile relativo a febbraio ha fatto segnare 5.88M di unità contro i 6.05M di gennaio (-2.8%), segnando un modesto calo ma sorprendendo il consenso delle previsioni che si concentrava intorno a un valore di 5.54M.

Il suggerimento fornito agli operatori da un dato superiore alle aspettative è che la ripresa sia più forte di quella prevista. Mentre per molti il segnale è quindi positivo e fonte di fiducia per quanto riguarda la situazione economica americana, Doug Noland, che settimanalmente compila il suo Credit Bubble Bullettin sul sito PrudentBear, vede nei numeri relativi alle Existing Home Sales un indice di distorsione delle variabili economiche alquanto preoccupante che pende sull'economia americana come una pericolosissima spada di Damocle.

Vediamo di riassumere i dati storici relativi alle Existing Home Sales riportati da Nolan nel suo ultimo bollettino. Negli anni pre-bubble (1990-1997) il mese di febbraio ha avuto un vendita media di case pari a 3.7 M. Gli anni di recessione, 1972 e 1982 hanno registrato numeri intorno ai 2 M. Negli anni della bubble (1998-2001) la media è salita a 5.14 M. Il numero di febbraio 2002 si è collocato invece su un elevatissimo 5.88 M, inferiore storicamente solo al dato di gennaio 2002. Consideriamo la media degli anni pre-bubble come la norma di riferimento e calcoliamo le variazioni percentuali:

I dati assoluti sono già di per sè significativi, tuttavia un altro numero molto importante per valutare l'attività in questione è il Transaction Dollar Volume (TDV), il controvalore in termine di dollari, ottenuto moltiplicando il numero di case vendute per il loro prezzo medio.

Calcolando il TDV solo per i dati più recenti, nei quali l'inflazione secondo i dati ufficiali è stata molto contenuta, Noland ottiene:

Il TVD a febbraio 2002 ha fatto registrare valori quasi tripli rispetto a quelli degli anni pre-bubble. Inoltre, il TDV, rispetto ai dati di febbraio 2001, è in rialzo del 22%, come combinazione di un aumento delle case vendute dell'11.6% e dei prezzi del 9.3%.

Il business immobiliare è finanziato dall'accensione dei mutui, e negli ultimi anni anche da un elevato tasso di crescita del rifinanziamento dei mutui già esistenti. Le conclusioni sono ovvie: il business del "mortgage", grazie ai bassi livelli di interesse e soprattutto alla enorme liquidità alimentata nel sistema come conseguenza della politica accomodante della FED, ha pompato l'attività di vendita delle case oltre i livelli ritenuti normali, assumendo dimensioni particolarmente rilevanti, sia per il numero di case vendute che per i prezzi ai quali gli scambi di quelle case stanno avvenendo.

La vitalità del mercato immobiliare sembra oramai eguagliare quella del mercato azionario ai vertici della bolla speculativa. L'impressione che ci danno le cifre fornite sopra, al pari di quello che ci davano i prezzi e i volumi dei mercati azionari due anni fa, è che gli americani si stiano passando di mano le stesse case a un ritmo sempre più frenetico e a prezzi via via più alti e irragionevoli ad ogni passaggio di mano.

Questo aumento dei prezzi dovrebbe mettere in allerta la FED, come avrebbero dovuto fare i prezzi azionari già molto prima che Greenspan cominciasse a stringere le corde del credito, invece i membri della banca centrale sono tranquilli e rilassati e secondo le interviste più recenti non vedono nessun problema nel settore dell'housing nè tantomeno sul fronte dell'inflazione (ovviamente i prezzi delle case non sono compresi nel CPI).

La FED all'ultimo meeting ha quindi lasciato i tassi invariati. Con questi dati in mano possiamo intuirne uno dei motivi: il settore edilizio ha fortemente bisogno di moltissima liquidità e di un credito ancora estremamente facile per sostenere i propri ritmi di crescita (da bolla speculativa) che stanno facendo da traino alla ripresa economica. Un restringimento del credito potrebbe portare a una crisi di liquidità in tempi molto brevi e al collasso dell'intero meccanismo di compravendita, innescando una eventuale crisi di fiducia nel settore, rapidamente estendibile agli altri settori economici.

Le aspettative delle autorità non possono che contare quindi su una ripresa economica che vada oltre i confini del settore edilizio e che col tempo riesca a riequilibrare gli squilibri che l'eccesso di credito e la bubble immobiliare stanno causando all'interno dell'economica americana.

Secondo gli ultimi dati statistici tuttavia non è ciò che sta avvenendo: il GDP è cresciuto nel quarto trimestre 2001 dell'1,7% ma la gran parte dell'incremento è dovuto alla spesa per beni e servizi delle famiglie, alla spesa per beni durevoli (incentivo all'acquisto dell'auto), alla spesa per l'acquisto della casa (incentivo al rifinanziamento del mutuo), e poi alle spese del governo e alle spese federali e locali.
Le spese più significative per una SANA ripresa economica (spesa privata per investimenti non residenziali e capital investment delle imprese) sono invece diminuite notevolmente a tassi che toccano anche il 14%.

Il prossimo trimestre potrebbe vedere un recupero (non tanto spontaneo quanto indotto) di queste ultime componenti SANE della spesa, per un incremento totale del GDP ben al di sopra dell'1.7%. Tuttavia i rischi che si stanno correndo, facendo leva sulla situazione finanziaria del settore privato e in special modo sulla frenetica vitalità del mercato immobliare, sono molto più alti di quelli, a nostro avviso, percepiti dagli investitori.

La bolla tecnologica ha avuto come risultato la più inefficiente allocazione di risorse e di capitali della storia americana. La bolla immobiliare sta producendo gli stessi effetti e, nel momento in cui le condizioni dovessero mutare (per effetto del rialzo dei tassi a breve e/o ancora dei tassi di lungo periodo) qualcuno ne soffrirà inevitabilmente le solite pesanti conseguenze.

Non c'è dubbio che la parte maggiore del conto da pagare toccherà ancora una volta ai vari Paul e John piuttosto che ai Winnick o Ellison, quei Paul e John che nel loro insieme oggi si stanno facendo carico di ben 6 TRILIONI di debiti per l'acquisto della loro casa.

02 Aprile 2002

Lo staff