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La Crisi Immobiliare Americana Stampa
Scritto da Patrick Killellea   
Giovedì 28 Aprile 2011 11:53
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housingArticolo tratto dal blog dell'autore Patrick Killenea dove è pubblicato in lingua originale.

La prima traduzione italiana di Prometeo è stata pubblicata sul suo blog. Di seguito la traduzione rivista e rielaborata da Francesco Carbone.

NdT: per quanto l'articolo sia ben descrittivo del mercato immobiliare americano e alcune situazioni siano peculiari solo di quel mercato, i concetti di base sono validi ed estendibili anche al mercato italiano.

....................................................


Dieci motivi per cui è ancora un pessimo periodo per acquistare una casa a caro prezzo

1. Perché i prezzi delle case continueranno a scendere in quelle aree dove i prezzi sono ancora molto alti in confronto ai salari e agli affitti. Secondo le banche un mutuo si può considerare sicuro se esso è inferiore a 3 volte il reddito annuo del compratore ed è accompagnato da un anticipo del 20%. Secondo altri esperti per valutare la bontà del prezzo si deve guardare al mercato degli affitti: l'affitto annuo dovrebbe essere almeno il 9% del prezzo di acquisto, altrimenti il prezzo dell’immobile è troppo alto.

Tuttavia in molte aree benestanti entrambe le regole vengono ancora violate: anche dopo le recenti cadute di prezzo degli immobili, chi compra continua a indebitarsi fino a 6 volte il reddito annuo senza anticipare quasi nulla, mentre gli affitti girano attorno al 3% del prezzo di acquisto. Il livello degli affitti è un indicatore sicuramente più affidabile del prezzo delle case. Il primo ci dice quanto la gente può veramente permettersi di pagare mentre il secondo ci dice piuttosto quanto la gente può veramente riuscire a prendere a prestito.

I livelli attuali degli affitti e dei salari ci mostrano che i quartieri benestanti sono ancora nel pieno della bolla immobiliare. Chiunque lo scorso anno pensava di aver fatto un "buon affare" acquistando in quei quartieri oggi sta già soffrendo una brutta perdita. In alcuni quartieri popolari, invece, i prezzi sono talmente bassi che l'affitto annuo ammonta a oltre il 10% del prezzo d'acquisto. In questi quartieri, per i potenziali compratori,  le case sono un buon affare. Se la disoccupazione continuasse ad aumentare o i tassi di interesse cominciassero a risalire, questi prezzi potrebbero anche calare ulteriormente, tuttavia in queste aree, a questi prezzi, non possiamo più parlare di bolla.

2. Perché attualmente è molto più economico affittare una casa piuttosto che comprarne una, nello stesso distretto, della stessa qualità e dimensione. Nei quartieri ricchi, l'affitto annuo si aggira spesso attorno al 2,5% del prezzo di acquisto, mentre i tassi sui mutui girano attorno al 5%, ciò significa che prendere in prestito i soldi costa il doppio rispetto al prendere in prestito la casa. A vincere in tal caso sono gli inquilini mentre i proprietari perdono! Per questi ultimi le cose vanno ancora peggio se si considera l’incidenza dei costi di manutenzione, delle tasse, e dell’assicurazione.

Il vero segnale in grado di farci capire che si è raggiunto un prezzo abbastanza basso è dato dalla possibilità di poter affittare la casa traendone un vero profitto. Solo allora sarà abbastanza sicuro acquistare una casa, dato che il prezzo dell’affitto coprirebbe il rimborso del mutuo e le spese da sostenere in qualità di proprietario, eliminando così quasi ogni rischio per l’acquirente. La regola di base per valutare la bontà dell’acquisto di un immobile consiste nel dividere l'affitto annuale per il prezzo dell’immobile.  

Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 3% significa che è meglio NON COMPRARE, il prezzo è troppo alto!

Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 6% significa che siamo sulla soglia della convenienza

Affitto annuale / prezzo d'acquisto = 9% significa che possiamo COMPRARE con relativa sicurezza, il prezzo è ragionevole.

Così ad esempio, è al limite della soglia di convenienza pagare € 200.000 per una casa il cui affitto è di € 1000 al mese, perché € 12.000 di affitto all'anno diviso € 200.000 fa il 6% del prezzo, che sarebbe anche pari agli interessi da pagare su un mutuo, con un tasso del 6%, necessario per finanziare completamente l'acquisto dell’immobile. I proprietari possono pagare gli interessi godendo di sgravi fiscali, ma il vantaggio è spazzato via dai costi di manutenzione e dalle tasse di possesso (ICI e assimilabili), che rendono il costo per l'affitto ed il costo per il mutuo uguali. È invece folle pagare € 400.000 per la stessa casa, in quanto l'affitto costerebbe solo la metà degli interessi annui e perlopiù l’affittuario sarebbe completamente al riparo dal rischio di caduta di prezzo.

Sebbene non ci sia modo di sapere con certezza che gli affitti non scenderanno, confrontare il tasso di disoccupazione locale (domanda) con l'offerta locale di case disponibili in affitto e vendita (offerta) può aiutarci capire i rischi legati ad una eventuale diminuzione degli affitti. Tenere sott'occhio questi fattori può aiutarci a ridurre il rischio complessivo.

3. Perché è un pessimo momento per acquistare quando i tassi di interesse sono bassi, come lo sono adesso. I prezzi delle case sono saliti quando i tassi di interesse sono scesi. Analogamente i prezzi delle case scenderanno quando i tassi di interesse saliranno soprattutto se ciò accadrà senza una forte ripresa dell'occupazione. Poiché da qua i tassi di interesse non possono fare altro che salire, i prezzi delle case non potranno fare altro che scendere. L'unico modo per vincere in questo "gioco" è avere del contante di modo da pagare in contanti l’immobile, dopo che i prezzi saranno scesi, battendo coloro che non potranno permettersi di prendere grosse cifre a prestito a tassi decisamente più alti di quelli attuali. In tal modo si acquisterebbe ad un prezzo relativamente basso con buone probabilità di rivalutazione dell’immobile nel successivo ciclo di discesa dei tassi di interesse.

Pagare un prezzo troppo alto per una casa in un momento di tassi bassi e prezzi alti come ora è un errore. È molto meglio spendere meno a tassi di interesse elevati piuttosto che spendere tanto indebitandosi a tassi bassi, quand'anche la rata del mutuo fosse la stessa per i seguenti quattro motivi:

-    spendere meno consente di ripagare il debito senza esserne schiavo per il resto della vita;

-    quando i tassi di interesse scendono i prezzi delle case salgono;

-    con prezzo di acquisto più basso anche le tasse di possesso saranno più basse;

-    pagare un prezzo troppo alto ora potrebbe inchiodarvi in un debito insostenibile ben più grande del valore della casa stessa al punto tale da non permettervi né di rinegoziare il debito stesso (refinancing) né di vendere la casa senza incorrere in una perdita; quand'anche aveste contratto un mutuo di lunga durata a tasso fisso, quando i tassi inevitabilmente saliranno, il valore della vostra casa calerà; spendere una cifra più bassa per acquistare la casa invece minimizza il rischio.

4. Perché i compratori sono già fortemente indebitati e molti di loro non riusciranno a ripagare il proprio debito. Molti di questi hanno pagato prezzi ben superiori ai prezzi attuali, rimanendo inchiodati in un debito maggiore del valore della casa. Ciò significa anche che la maggior parte delle banche è in bancarotta, tuttavia i banchieri hanno buone amicizie con gli uomini del governo, per cui riceveranno un trattamento speciale a voi precluso. Le Banche Centrali infatti tireranno secchiate di denaro fresco per comprare i mutui inesigibili che le banche irresponsabili si ritrovano in pancia. In tal modo rallenteranno la discesa dei prezzi delle case, a danno dei futuri compratori, mentre allo stesso tempo socializzeranno le perdite realizzate dalle banche.

Le Banche Centrali esistono per proteggere le grandi banche dal libero mercato, a vostre spese. Le banche si tengono i profitti che fanno mentre le perdite vengono passate direttamente a voi sotto forma di sovraprezzo della casa ogni volta che la Banca Centrale crea denaro dal nulla per acquistare i mutui marci che le banche hanno in bilancio. Se le Banche Centrali non avessero impedito al mercato di funzionare, oggi potremmo comprare casa a prezzi molto più bassi di quelli attuali.

Come se non fosse abbastanza, i Governi hanno autorizzato vaste operazioni di "salvataggio" prendendo i soldi direttamente dalle tasse dei contribuenti per poi prestarli alle banche male amministrate, che avevano scommesso su investimenti pericolosi sbagliando e perdendo. Le Banche Centrali ed i Governi continuano a fare finta di credere che questi prestiti verranno ripagati.

Testa, loro vincono. Croce, tu perdi.

Affinché le banche possano realizzare enormi profitti, è necessario spingere le persone verso un iperindebitamento tale da costituire una vera e propria forma di schiavitù. Laddove si spende poco per comprare una casa o addirittura si riesce a evitare il ricorso al debito, la banca perde il controllo sulle persone. Questo per loro è inaccettabile! In fondo si tratta di una sporca guerra per riuscire a controllare le persone e quello che fanno. Per questo motivo non sentirete mai il Presidente, il Primo Ministro o qualche altro politico parlare di prezzi più bassi delle case come obiettivo desiderabile, piuttosto essi parleranno sempre di "aiutarne o permetterne l'acquisto". Il loro obbiettivo in realtà è schiavizzarti attraverso l'indebitamento.

5. Perché troppi compratori hanno esagerato con la leva finanziaria. Comprare "a leva" significa ricorrere a qualche forma di debito o finanziamento per amplificare i guadagni. La maggior parte della gente dimentica che il ricorso al debito amplifica anche le perdite. Se un compratore anticipa solo il 10% del prezzo e la casa successivamente perde sul mercato il 10% del valore, in teoria il compratore avrà perso il 100% dei suoi soldi. Se per qualunque motivo fosse costretto a vendere la casa quella perdita del 100% diventerà realtà.

Il fatto è che un locatario – capace di risparmiare - potrà comprare una casa nella metà del tempo rispetto a un normale compratore che ricorre al mutuo. Gli interessi del mutuo infatti pesano generalmente per circa la metà del costo totale della casa. Il locatario/risparmiatore non solo non paga interessi, ma guadagna interessi sui suoi risparmi, anche se pochi. La rivalutazione dell’immobile a "leva", di solito presentata come la "via segreta alla ricchezza", non può essere infallibile mentre può, con la stessa facilità, recare danno al compratore. Chi ha comprato di recente esagerando con la "leva finanziaria" è ora in seri guai.

6. Perché la bolla immobiliare non è stata generata da domanda e offerta. I prezzi delle case, da tempo, sono esclusivamente funzione della capacità delle banche di prestare soldi. La maggior parte della gente prende a prestito somme che sono completamente scollegate dai salari e dal valore reale dell'affitto della proprietà. Le banche finanziano questi compratori folli perché sanno di poter eventualmente scaricare le perdite sui contribuenti attraverso le agenzie governative.

7. Perché, essendoci un massiccio accumulo di pignoramenti, milioni di proprietari hanno semplicemente smesso di pagare le rate, tanto che le banche sono arrivate al punto di non fare più niente, lasciando che i mutuatari vivano nella casa, gratis, senza neanche rimborsare il mutuo o pagare gli interessi. Se la banca pignorasse la casa, subentrerebbe infatti come proprietaria e in quanto tale sarebbe tenuta a pagare le tasse sulla proprietà e sostenere i costi di manutenzione. Alle banche questo non piace. Se invece la banca vendesse la casa pignorata ai prezzi attuali, realizzerebbe una perdita netta sul mutuo sottostante. E questo alle banche piace ancora meno.

C’è pertanto uno "tsunami" di pignoramenti che le banche, per ora, stanno ignorando. Tuttavia non procedere con un giusto pignoramento significa impedire ad un'altra famiglia di comprare quella casa ad un prezzo più basso. Di fatto, evitare questi pignoramenti significa impedire ai prezzi di scendere e quindi impedire a milioni di famiglie di potersi comprare una casa senza dover contrarre un debito insostenibile, o addirittura senza dover neanche indebitarsi!

8. Perché gli acquirenti della prima casa sono stati sfruttati senza alcun ritegno e oggi non sono rimaste molte nuove vittime in circolazione. Cito dall'Herald:"In un certo qual modo siamo stati tutti corrotti dal boom immobiliare. La gente blaterava senza interruzione come le loro case fossero oramai diventante una fonte di reddito addirittura maggiore di quella fornita dal loro stesso lavoro. Nessuno si domandava da dove venisse tutto quel denaro gratis. Beh, la verità è quel denaro veniva rubato alla generazione successiva. La crescita del prezzo delle case non genera ricchezza, semplicemente la trasferisce dai giovani ai vecchi - dalla nuova generazione di famiglie che deve sobbarcarsi un debito colossale per poter acquistare una casa, alla generazione dei baby-boomer in via di pensionamento che può ritirarsi e vivere di rendita semplicemente ridimensionando la casa in cui vive.

L'inflazione dei prezzi delle case ha colpito molto ingiustamente le giovani famiglie, specialmente quelle con figli. Per loro rimane ancora folle comprare ai prezzi correnti, tuttavia i politici non dicono mai che prezzi più bassi sarebbero una buona cosa per le famiglie americane, essi preferiscono invece sacrificare i giovani a vantaggio dei più anziani assicurandosi al contempo che le banche abbiano sempre abbondante debito su cui incassare gli interessi. Semplicemente il tuo debito è la loro ricchezza. Ogni piano di "aiuti governativi" spinge in alto i prezzi forzando gli acquirenti ad indebitarsi sempre più. Facilitare l'indebitamento non significa affatto rendere più conveniente l'acquisto, significa solo spostare nel futuro il pagamento del conto.

Per aiutare realmente i cittadini, ogni agenzia governativa (FanniMae, Freddie Mac, FHA) dovrebbe essere del tutto eliminata. Ancora più importante sarebbe eliminare gli sgravi fiscali sul pagamento degli interessi che costano al governo USA $ 400 miliardi l'anno di gettito fiscale. Gli sgravi fiscali sui mutui colpiscono direttamente tutti i compratori in quanto mantengono i prezzi ben più alti di quanto sarebbero in loro assenza, tanto che alla fine il sovrapprezzo pagato sulla casa risulta essere più alto della cifra risparmiata grazie agli sgravi fiscali. Ad esempio la deduzione di $ 8000 (buyer tax credit) costa ad ogni compratore del Massachusetts $ 39.000 aggiuntivi sul prezzo d'acquisto.

Ogni sussidio governativo ha il solo effetto di rendere il bene sovvenzionato più caro. I compratori dovrebbero fare la rivoluzione in strada chiedendo l'abolizione di ogni sussidio all'indebitamento. In Canada e Australia non è prevista nessuna deduzione sugli interessi del mutuo sulla casa. Può essere fatto anche qua. I governanti sparlano sempre di voler facilitare l'acquisto della casa, ma ora che le case stanno diventando realmente più abbordabili grazie ai cali di prezzo, essi fanno di tutto per impedire che questa discesa avvenga!? Quello che essi dicono non conta niente, è quello che fanno a mostrare quali siano davvero le loro reali intenzioni.

9. Perché la generazione dei baby-boomers sta andando in pensione. Ci sono 70 milioni di americani nati tra il 1945-1960 di cui un terzo non riceverà alcuna liquidazione. Per questi ultimi la casa di proprietà rappresenta l’unica forma di risparmio. Per sopravvivere dovranno venderla. Questo aggiunge offerta al mercato, spingendo ancora più in basso i prezzi.

10. Perché c'è una enorme quantità di nuove case vuote. I costruttori sono costretti ad abbassare i prezzi ancora più velocemente dei proprietari che vogliono vendere. Per mandare avanti la loro attività, infatti, necessitano di cash-flow. Hanno bisogno di soldi OGGI. Ancora oggi i costruttori hanno una enorme quantità di case invendute, che non riescono a piazzare ai prezzi attuali, e man mano che altre nuove case vengono completate i prezzi degli immobili continuano a ricevere ulteriori pressioni verso il basso.

 

 
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Commenti 

 
+1 # Antonio 2011-04-28 14:44
Molto interessante e, visto che si parla di case, costruttivo!

"...Le Banche Centrali esistono per proteggere le grandi banche dal libero mercato, a vostre spese. Le banche si tengono i profitti..."

e ancora

"...Affinché le banche possano realizzare enormi profitti, è necessario spingere le persone verso un iperindebitamen to tale da costituire una vera e propria forma di schiavitù..."

Condivido assai.

Concetto a me molto caro (oltre che vero) quello dei nuovi schiavi!
 
 
+8 # Francesco 2011-04-28 15:33
la prima casa resta sempre la prima casa anche se strapagarla non ha molto senso, tuttavia in questo paese verso la casa si è creato un vero e proprio culto alimentato da un lato dalle incursioni monetarie della ex banca centrale italiana che con le sue politiche inflazionistich e devastava ogni risparmio, e dall'altro da una borsa valori capace solo di succhiare risparmi ai proles per regalarli ai furbi del quartierino, oggi diventati i maghi della finanza creativa alla marpionne. Al povero proles italiota (peraltro arricchitosi a scapito delle generazioni successive, proprio come dice l'articolo), non rimaneva che comprare casa per cercare di difendersi dalla confisca istituzionale.

quindi al di là dei miti, sta di fatto che il mattone molto spesso non è un affatto un investimento ma un costo netto!

il mito del mattone va sfatato e questo è solo il primo articolo della serie. anche se considerando lo scenario da me spesso delineato, per il prossimo futuro forse meglio il mattone (soprattutto se costituito dalla prima casa) che non una cariola di coriandoli.
 
 
0 # Antonio 2011-04-28 15:44
Citazione Francesco:
la prima casa è sempre la prima casa, anche se strapagarla non ha molto senso, ...per il prossimo futuro forse meglio il mattone (soprattutto se costituito dalla prima casa) che non una cariola di coriandoli.


Parole sante, pensa un pò se piove.

Se piovono coriandoli poi!
 
 
+4 # vento1 2011-04-28 16:06
Articolo che da' alcuni elementi pratici a chi si dovesse trovare nella posizione di acquirente.
Sul mattone segnalerei inoltre due cose: pare che i gruppi immobiliari comprano solo immobili in classe energetica A. Due: il problema del crollo demografico che in Italia e' piu' accentuato che altrove.
Sicuramente meglio un immobile di un cestino di coriandoli. Tuttavia il rischio e' di ritrovarsi con una bella scatola vuota da rimirare.
Dopo essere approdato a questo sito vedo ogni cantiere come espressione del credito bancario fittizio. E quindi allocazione in gran parte sbagliata di risorse.
Forse avrebbe piu' senso una partecipazione in un gruppo acquisto terreni come quelli lanciati a Mantova e a Scansano?
 
 
+4 # Maciknight 2011-04-28 19:26
Io vedrei bene anche l'acquisto di intere frazioni e piccoli borghi attualmente abbandonati ed in vendita a prezzi stracciati, prevalentemente in montagna, magari dove andare poi a rifugiarsi creando nuove comunità con interessi condivisi ... :-)
 
 
+2 # Zolotoi 2011-04-28 21:52
Occhio, che i venusiani ascoltano. Magari ci stanno già pensando loro :-x
 
 
+1 # AlessioR 2011-04-28 22:06
bellissima traduzione (freddie & fannie che bei ricordi.."nessun pericolo"...)
se guardiamo il concetto di casa per i trent'enni di oggi questo è stato completamente distorto rispetto il concetto di casa dei nostri nonni..la maniera di farla su..da dove nasce il sano risparmio e dove incomincia il puro debito...

ogni sera passo davanti un'immobiliare da anni.prima della crisi per anni vi era sempre un via vai continuo di persone ed agenti...cani e porci ..tutti li.
da dopo la crisi il vuoto..in questi mesi ogni tanto vedi qualcuno..ma l'età si è alzata notevolmente non scherzo mediamente gente sui cinquanta...(noi sappiamo perchè..north lo disse)

eppure ho osservato i miei colleghi ed amici per anni...vi era la possibilità...e tutti dentro allegri e felici nel sistema..il valore della casa non può mai scendere..è un investimento sicuro..
 
 
+4 # AlessioR 2011-04-28 22:12
i risparmi (per chi li ha ) ormai sono paragonabili a salmoni che devono obbligatoriamen te risalire un fiume..
uno ad uno finiscono nelle fauci del sistema..in una bolla o l'altra..
..nell'idea errata che le cose e l'economia possano sempre andare bene

..chi di risparmi non ne ha preferisce piuttosto che fare la naia e metterli via (rinunciando ad anni di svaghi) "surfare" il sistema del debito e della bella vita.."cosa mai può capitare?"

quello che manca è la consapevolezza di cosa sia il sistema monetario in cui viviamo per decreto..cosa può succedere..le implicazioni..
non dimentichiamoci poi che i subprime "annaffiando miccie accese" han dato il via alla scorsa crisi..
 
 
+1 # AlessioR 2011-04-28 22:24
poi che gli esempi possano essere infiniti..a livello di capitale investito in mattone..tutto..una parte..certo meglio beni reali che coriandoli cartacei..conobbi un'argentino che mi disse..col collasso ora la mia casa vale 1/5..pensiamo con società ormai svillita quanto il denaro..degrado in aumento..cosa può succedere per chi si era illuso? "the worst is yet to come"
l'ultima persona con cui parlavo pensava ad un acquisto per ricavare guadagno da affitto.."in banca non rendono"..che gli vuoi dire?

intanto il malinvestment subisce in paesi falliti,continu a in quelli che saranno fra anni nell'occhio del ciclone
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/04/construction-in-spain-down-31-compared.html
Construction in Spain Down 31% Compared to Same Month in 2010, Germany Up 56%


http://dailycapitalist.com/2011/04/27/case-and-shiller-on-housing/
 
 
0 # AlessioR 2011-04-28 22:40
i china intanto continuano..altrimenti economia grippa (vecchio post):
http://www.businessinsider.com/china-ghost-city-documentary-2011-3


sarò strano ma il pensiero di possedere un qualche cosa schiacciato magari tra il terzo e quinto piano..in periferie dormitori in posti che negli anni '50 han rappresentato il boom industriale..ormai morto e sepolto..
dittarelle carcasse inglomate in quella fretta di costruire...
spazio spazio voglio spazio...
 
 
0 # piuzero 2011-04-28 22:09
Miei complimenti per aver pubblicato questo articolo.
In questo periodo ho fatto parecchi studi sui prezzi immobiliari e quello che si dice nell'articolo conferma il mio lavoro.
Ringraziamo i nostri amici banchieri.... alleluia!!!
 
 
+3 # Francesco 2011-04-28 23:18
es. casa del valore di 250 mila euro, affitto 8500 euro l'anno, quindi circa il 3.4%. Come da tabella sopra NON conviene assolutamente comprare, conviene affittare... prova a spiegarlo: tu cominci e ti senti replicare, si ma alla fine del mutuo la casa è tua, invece con l'affitto butti via i soldi... e no aspetta, fai bene i conti, è matematica semplice alla portata di un ragazzino delle medie, ipotizziamo che mi debba indebitare per tutto il valore della casa, a un tasso del 5% fa 12500 euro SOLO DI QUOTA INTERESSI,quest i non sono soldi buttati?? e sono ben 4000 euro IN PIU' buttati l'anno, con i quali non sto affatto comprando la casa, sto SOLO pagando gli interessi. Se poi davvero voglio cominciare a rimborsare il mutuo, pagando anche QUOTA CAPITALE, mettiamo a rate costanti per ciascun anno, ci vogliamo mettere altri 12500 euro l'anno su un mutuo ventennale? E siamo a 25mila euro di rimborso mutuo per il primo anno (poi tenderà a decrescere, ma campa cavallo prima di arrivare a 15 mila euro l'anno!).

E' con 25mila euro l'anno che mi compro la casa, quindi sono 25mila gli euro da paragonare agli 8500 se vogliamo ragionare tra affittare e comprare.

E li' ti rispondono, e ma tu non ti indebiti per tutta la cifra, un 30% lo paghi subito. E li' devi cominciare a spiegare il costo opportunità, un concetto che è cretino, ma che l'uomo della strada fa fatica a comprendere. Onestamente anzi che cacciare 80k, mi ci compro oro e argento, che sicuramente si apprezzeranno più del 5% l'anno per i prox venti anni, ma a parte questo...

un 30% di anticipo sono 80 mila euro circa, tolti i quali si parte da 170mila di mutuo, con 8500 di SOLI interessi (guarda caso come l'affitto), e altri 8500 di rimborso quota capitale, che fa comunque 17mila euro l'anno da pagare, il doppio rispetto al solo affitto!

Tu pensi che fatti questi discorsi l'interlocutore abbia capito? macchè chiude il discorso dicendo, no ma l'affitto sono soldi buttati, il mattone non perde mai valore...

Ecco questa è una discussione che avrò avuto non voglio esagerare 20 volte negli ultimi 5-6 anni.
 
 
0 # ATTIILA 2011-04-29 07:40
infatti nessuno mai calcola nel costo la QUOTA INTERESSI la casa non costa 250 mila euro ma ti costa 250 mila euro di quota capitale + la quota interessi . però è veramente tempo sprecato io non sono riuscito spiegarlo neppure a mio padre che mi ha sempre dato del cazzone perchè il mattone non perderà mai di valore .... per cui da anni oramai non perdo più tempo a dimostrare con la calcolatrice il costo effettivo. ( che bada bene va considerato anche del costo di manutenzione dell'immobile in 20 anni..tinteggiatura, manutenzione tetto, ristrutturazion e bagno ect ect.) . un giorno mi ha persino detto " voi che avete studiato non capite un cazzo di queste cose" ,...c'ho pensato su a quello che mi ha detto e alla fine sono arrivato alla conclusione che aveva ragione lui " io non c'ho mai capito un cazzo perchè nel mio periodo storico d'esistenza ( anni 90-2000) sia più conveniente l'acquisto della casa ".
 
 
-1 # piuzero 2011-04-29 08:01
Io ho fatto un po di conti, in qualche caso si comincia a vedere qualcosa di conveniente nel mercato della mia zona (vicenza) (ma è raro), e si parla di iniziare a guadagnare dopo 20-25 anni, quindi un P/E a 20-25 che non è un buon affare.
Cmq si deve valutare casa per casa.. qualcosa di interessante si trova.. ricordiamoci di mettere in conto i lavori di manutenzione nel caso si compri immobili di una certa età.

Pero' a mio avviso c'è un caso in cui il mutuo è conveniente:
QUANDO il mutuo è al 100%,110% o 120%.

In questo caso coi tassi bassi pago un affitto, e anche meno, e vivo in una casa coi i mobili. Se va male ci rimetto la casa e mobili (ma che mi frega, mica ho dato anticipi, ecc). Dopodichè si va in Asta, e poi mi devono cacciare da acsa... posso vivere nella casa almeno 3 anni a costo zero.
E' UN AFFARE!!!
 
 
0 # grillofe 2011-04-29 08:35
Se ci pensate bene come potete biasimare una persona che dati alla mano non capisce..... quello di cui voi parlate è il futuro, che per definizione nessuno conosce, mentre la persona che avete davanti guarda solo al passato e vede, a riprova di quanto dicono i nonni, che l'investimento negli immobili soprattutto nell'ultimo ventennio ha fatto faville sia in senso assoluto (performance assoluta) sia in termini relativi (rispetto agli investimenti finanziari proposti da una qualsiasi banca). Io mi rendo conto che sia da folle dare per scontato che il futuro ripresenti le performance del passato, ma è altrettanto certo il valore nominale delle case in futuro nessuno lo sa. Saluti
Filippo
 
 
0 # grillofe 2011-04-29 09:11
Segue ...A mio avviso gli scenari sono almeno 3:
1)scenario giapponese: riescono a tamponare i buchi al sist. fin. che via via si apriranno e tassi rimangono molto bassi = gli immobili stanno fermi o al limite scendono poco
2)scenario intermedio: riescono a tamponare solo i buchi + grandi del sist. fin., i tassi salgono ma non alle stelle = gli immobili perdono valore
3)Scenario di crac: inflazione e tassi alle stelle: gli immobili salgono alla grande
Salute
 
 
0 # davide71 2011-04-29 11:26
Ciao a tutti:
in sintesi non conviene acquistare casa adesso, se è possibile cavarsela con un affitto basso, perché l'incertezza sul futuro renderebbe troppo rischioso l'indebitamento. Ho capito bene?
 
 
+1 # Maciknight 2011-04-29 15:19
Da quel poco che ricordo, gli immobili hanno fatto un notevole balzo in avanti nel loro valore negli anni '70 e 80', poi mi pare ci sia stata una stagnazione, anche per eccesso di cementificazion e, tenendo presente che occorre sempre distinguere tra le varie località (soprattutto se turistiche), ma una vera e propria indagine tecnico scientifica in Italia, sulla loro effettiva tenuta in termini di convenienza di investimento rispetto alla reale inflazione (come la intendono i media), non è mai stata effettuata, per cui la storiella dell'immobile che non perde mai di valore è simile a quella che riportano in continuazione i giornali finanziari (obbedendo ai loro inserzionisti) che nel lungo periodo conviene investire nei fondi comuni ed in borsa rispetto ai titoli di stato .... ne hanno penalizzati a milioni con queste verità supreme, e purtroppo in troppi non se ne rendono conto neppure ora
 
 
0 # giannig 2011-04-29 15:19
Grafico interattivo sull'argomento (città US)

explore.trulia.com/datavis/rentvsbuy/Q2-2011/
 
 
0 # vento1 2011-04-29 18:24
Non ho capito il discorso dei 50 enni che hanno preso il posto dei 30 enni come clienti delle agenzie immobiliari.
qualcuno puo' spiegarmi?
 
 
0 # Roberto 2011-04-29 20:23
Io ho sempre cercato di fare vari conti su convenienza affitto/acquisto, ho anche, se lo ritrovo,un foglio excel dove cercavo di computare un sacco di cose. E' sempre difficile dire se comprare o affittare, bastano piccole variazioni nel tasso di apprezzamento degli immobili o negli investimenti alternativi e cambia tutto.
 
 
-1 # Roberto 2011-04-29 20:31
Attenzione anche ad un altro aspetto. E' giusto tener conto del rendimento degli affitti, tuttavia credo che le % di rendimento dell'articolo siano eccessive perché non tengono conto del possibile apprezzamento degli immobili. Se prendo un immobile a 200, 60 cash e 140 a debito, se l'immobile si rivaluta del 2%, cioè 4, e il mutuo mi costa il 5% di interessi (su 140), cioè 7, il costo netto dell'abitare è 3, che su 200 di valore dell'immobile è dell1,5%.
 
 
+1 # Roberto 2011-04-29 20:34
Ovviamente, anche sull'affitto dovrei considerare il rendimento che ottengo sui 60 risparmiati. Se l'affitto mi costa 6 (3% di 200) e sui 60 ottengo un rendimento diciamo del 4%, quindi 2,4, il mio costo netto è comunque 3,6, superiore all'acquisto.

Puoi subentrano le spese, la manutenzione, le rogne, e tante altre cose. Per questo dicevo che e' difficile valutare. Certo, quando l'affitto sta al 6-7%, allora conviene di certo comprare
 
 
0 # Roberto 2011-04-29 20:45
Ah, è altrettanto ovvio che se nei 25 anni gli immobili non crescono o, addirittura, decrescono, indebitarsi per abitare è devastante.
 
 
0 # Roberto 2011-04-29 20:51
A conclusione di quanto detto, ritengo comunque anche io che lo scenario per l'immobiliare non sia positivo, in Italia soprattutto. Troppi immobili lasciati in eredità che, nei prossimi 2-3 decenni, finiranno sul mercato (e chi compra?)
Troppo bassa la crescita demografica e gli immigrati non risolveranno, perché nei quartieri degli immigrati i prezzi si svalutano del 15-20% rispetto agli altri quartieri.
Troppo bassa la crescita del PIL reale.

Alla fine, mediamente gli immobili in un trend sano e normale dovrebbero salire seguendo il PIL nominale.

Con la crescita reale troppo bassa e, appunto, uno squilibrio dell'offerta sulla domanda che si andrà accentuando, resta solo l'inflazione come driver, ma in questo caso meglio puntare su altri real assets che non hanno i due problemi precedenti.
 
 
+1 # Francesco 2011-04-29 22:39
Citazione giannig:
Grafico interattivo sull'argomento (città US)

explore.trulia.com/datavis/rentvsbuy/Q2-2011/


bel chart! comunque è ovvio che nelle grandi città molto appetite i ratio tra prezzi e affitti siano più alti... la prima regolare nell'acquisto di un immobile: la location, la seconda regola: ancora la location, come dice qualcuno. Gli immobili di pregio nelle città densamente popolate hanno un valore sicuramente più alto proprio a giustificazione di questi criteri di selezione. certo vedere quei ratio a new york è pazzesco, anche perchè di pregio ci sarà manhattan e qualche altro quartiere, e se quella è una media....
 
 
0 # infettato 2011-04-30 11:49
In linea teorica i calcoli sono corretti per fare la scelta più conveniente, tuttavia, tra le tante variabili almeno qui in Italia, esiste il passaggio da lire ad euro che ha influito e sta influendo moltissimo sulla scelta.L'eccezione che conferma la regola è il mio caso.
Chi come il sottoscritto ha avuto anche la fortuna di comprare nel periodo pre-euro si ritrova con un prezzo doppio sia per gli affitti sia per gli immobili. Quindi calcoli alla mano, 105000 euri inclusi interessi passivi (mutuo 10 anni) inizialmente il rapporto era poco sopra il 3% ora è uguale :lol:
La differenza sta nel fatto che pagando un venti % in più rispetto ad un affitto mi ritrovo casa, in sostanza non ci voglio neanche pensare se adesso magari per vivere avrei dovuto pagare un affitto.....praticamente è materialmente impossibile.
 
 
+4 # michele 2011-04-30 16:25
Guardate questo documentario:
http://stopalconsumoditerritorio.ning.com/video/fabbricando-palazzi-vuoti-1

Seguendo usemlab e le lezioni di Huerta de Soto sto cominciando a capire qualcosa di economia.
 
 
+2 # vento1 2011-04-30 20:40
Nei prossimi 10 anni pensate ad una diminuzione di un terzo del prezzo degli immobili rispetto ad oggi????
 
 
0 # lrnz_space 2011-12-01 13:16
Buongiorno a tutti,
SONO PIENAMENTE D'ACCORDO CON L'AUTORE DELL'ARTICOLO. Tuttavia mi sono interrogato su un aspetto, che vorrei sottoporvi per un confronto.
In verità questo aspetto non incide solamente sulla valutazione dell'acquisto della casa, ma su tutti gli acquisti e non solo: L'INFLAZIONE.
Non è affatto da escludere che la crisi che verrà (siamo appena all'aperitivo) possa essere accompagnata da significativi fenomeni inflattivi. Se così sarà, comprare casa oggi (ricercando l'"affare" grazie al fatto che i prezzi un pochino sono già scesi e che oggi chi compra ha un minimo di potere contrattuale in +) con un tasso fisso a 30 anni potrebbe proteggergi dall'erosione inflattiva: se oggi pago ad es. 800€ al mese di mutuo, tra 10-15 anni quegli 800€ avranno un valore reale significativame nte inferiore.
In altre parole, in caso di inflazione superiore a quella attuale, comprare casa oggi a tasso fisso per 30 anni potrebbe anche essere un affare. Che ne pensate?
 

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